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楼市调控走向精准化 放松限制或成幻影

发布时间: 2018-01-19

    近日,业内都在讨论,楼市政策可能开始"吹暖风"了。铁板一块的以"五限"(限购、限贷、限价、限商、限售)为主要内容的调控,近期也撕开了一道口子。陷入"松绑调控"舆论漩涡的兰州,外围新区直接退出了限购,主城区以相对温和的限售取代限购;南京、武汉等"准一线城市",借"人才新政"、降低落户门槛等政策,调整限购;房价居高不下的厦门,近期则强调要满足改善型住房需求。
    对此,专家指出,部分地方楼市政策调整属于对前期政策中刚性、粗糙部分的适时修正。在"房子是用来住的,不是用来炒的"已成为全社会强大共识的背景下,中国楼市从严调控的基调不会改变、长效机制建设的步伐不会放慢、防范和化解风险的决心不会动摇。同时,房贷政策仍是"坚冰",未有任何松动。
    部分楼市放松限制
    2018年伊始,部分城市对楼市调控政策进行了调整。具体来看,这一波调整可以分为两类:一是将"一刀切限购"变为"差别化限购"。例如,兰州取消了对偏远区域的住房限购政策,放松部分城区限购条件,同时在有过热倾向的城区加码限售政策。二是定向放松以吸引优秀人才。例如,南京重点针对优秀人才放宽购房条件,允许符合条件的人才先落户再就业。
    分析人士指出,之前各地推出的房地产调控措施略显粗糙,很多规定带有"一刀切"色彩,有些还是临时照抄其他城市的调控措施。随着楼市调控常态化,一些地方势必会结合本地情况对楼市调控措施进行细化与优化。
    2018年,楼市政策真正进入到精细化阶段,开启了分类调控。类似兰州、合肥、武汉这样的城市,近两年大力吸引人才、承接转移产业和回流农民工,推动"就近城镇化",城市开发和建设热火朝天。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,兰州楼市的过热主要集中在市区,一些郊区及偏远地区的新房库存则较高,对相关区域变"限购"为"限售",既去库存也防范炒房,具有积极意义。中泰证券则分析认为,定向放松限购是部分土地财政依赖程度较高或人才流出压力较大的二线城市引进人才、维持楼市平稳运行的手段。
    在全国房地产商会联盟主席顾云昌看来,当前部分城市政策调整没有越过"房子是用来住的,不是用来炒的"这一红线,符合分类调控的要求。顾云昌认为,以往调控更多是从需求侧着手,未来将更加重视供给端调控,调整住房供应数量和结构。
    楼市调控主基调不会变
    业内人士认为,2018年楼市调控差异化、精细化会更加突出。尽管部分二三线城市会适当调整政策,但只要金融杠杆和地价能控制住,二三线城市的楼市就将整体稳定。对于热点城市来说,控制高房价,也要控制房价大起大落带来的系统性风险。最佳选择就是,继续坚持限价、限售、限杠杆,当不动产大面积被"冻住",信用创造能力被削弱后,投资和金融属性就弱化了。
    短期内,试图再交易的价格就不再是市场价格了,只有一定幅度的降价才能实现交易,否则就是"有价无市",这就是虚高溢价的损耗。这也是为什么,近期不管新房还是二手房交易,一次性付款的价格比贷款购买的价格要低、商业性贷款比公积金和商业贷款组合的价格低,因为各种限制政策正在让虚高的溢价一点一点损耗,这个趋势越来越明显;长期看,随着虚高资产溢价不断损耗,资产泡沫也就"软着陆"了。
    对于部分城市调整政策是否意味着中国楼市调控主基调发生变化了呢?多位业内人士指出,中国楼市长期存在房价总体偏高与结构性失衡并存的问题。前者推升了实体经济成本,削弱了家庭消费能力以及生育意愿;后者影响着城镇化进程和质量,制约着地方政府财力。因此,楼市从严调控、长期调控的基调不会改变。

    天津财经大学经济学院教授丛屹指出,同一种调控政策纵向上不可能从头到尾起作用,横向上也不可能对所有城市都起作用,因此才要因时而动、因地制宜、因城施策。重要的是,分类施策必须殊途同归,共同的目标都是实现房地产市场长期健康发展。
    "近期调整楼市政策的城市,基本上不属于涨幅过快的一线和强二线城市。这些城市一方面依然面临一定的去库存与城镇化压力,另一方面也需要在城市竞争中留住高层次人才,所以需要对原有政策进行一定程度的完善。若对此过度解读,认为中国楼市调控基调改变或反反复复'拉抽屉',则显然是以偏概全的。"丛屹说。
    "租购同权"成为各地重要命题
    对于房价过高、上涨过快的危害,国家信息中心经济预测部主任祝宝良指出,高房价加剧了收入分配不平等和社会分化,影响到城市化进程及居民的其它消费。祝宝良认为,刺激房地产市场虽然可以在短期内拉动了经济增长并带来财政收入增加,但却推高了实体经济的生产经营成本,反而影响中国经济长期健康发展。
    事实上,住建部对2018年工作进行部署时也强调,坚持完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,继续严格执行各项调控措施,防范化解房地产市场风险。住建部指出,要针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
    "楼市调控的核心目的,就是要让房屋回归居住属性。此前中央经济工作会议明确提出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。其实,'租购并举'就是我们当前和今后一个时期要不断落实的长效机制。目前,很多地方正在积极构建长期住房租赁市场,一些房地产企业也开始转变以往的开发模式,大举布局租赁市场。这些,都意味着中国楼市正在发生积极的结构性变化。"丛屹说,未来,如何确保"租购同权"将成为各地的重要命题,从而与"限购""限贷""限售"、财税等手段共同构成系统性的楼市调控体系。

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