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国土部:政府不再垄断住房供地

发布时间: 2018-01-18

    近日,国土资源部部长姜大明表示,中国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。
    对此,专家表示:政府不再垄断住房用地,盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地,是贯彻中央提出的建立多主体供应、多渠道保障租购并举"两多一并举"住房制度基础性的土地制度变革,可望渐别土地财政、抑制地产投机,满足住有所居,同时维护不动产市场稳定。
    那么,政府不再是居住用地唯一提供者,将会带来哪些影响呢?
    非房企使用权用地加入住宅供应
    姜大明透露,中国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。
    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在住房制度改革中,很明确提到了"多主体供给"的内容。所以,类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说,从土地市场的用地来源看,主要包括国有用地和集体用地,所以国土部此次表述,或是说在住宅市场的用地方面,会逐渐放开集体建设用地。
    严跃进认为,必须注意一点是,当前在居住用地的放开方面,其实只有租赁市场才有机会,其他领域其实不太可能一次性放开。而大城市的城中村和城边村将成为这一政策的主要着力点。
    "此番表述更多的是对此前探索的肯定,可能意味着集体租赁住房试点将进一步扩大。"北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示。
    事实上,北京、郑州等地已开始试点集体租赁住房。2017年8月,国土部明确北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展首批集体建设用地用于建设租赁住房的试点。
    根据部署,北京市计划于2017年~2021年的五年内供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。中原地产首席分析师张大伟分析称,1000公顷集体土地,大约可建设30~40万套出租房,相当于未来5年,给北京增加10~15%的租赁房源。"此举将有效缓解区域租赁市场供需平衡,住房租金也会下调。"
    深圳某房地产业内人士分析称,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地,这应该是指企业拿地自己建房卖给员工,相当于以前的单位福利房。如这几年华为、比亚迪、格力、中兴都在低价拿地建住宅,然后按一定条件卖给员工,价格比商品房可能低一半。
    华为从深圳搬去东莞后,东莞政府为了全面支持企业发展,降低员工生活成本,吸引人才,这几年几次以定向出让的方式,让华为以不到两千元的土地成本拿地,华为再以8500元/平米分配给员工,但政府会在房子入市上设置一定条件。
    租赁市场或受较大影响
    在专家看来,"非房地产企业依法取得使用权的土地"其实还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持股方式持股的金融投资公司等取得使用权的土地,其中,国有企业用地的开发备受关注。
    严跃进认为,过去很少被提及用于住宅用地的国有企业工业用地,当前也需要积极转性,不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下,会积极盘活此类存量土地,为商品房、保障房、共有产权房、租赁住房的"四元产品线"提供更有保障的土地供应。
    张大伟认为,政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将产生非常大的提升影响,其中,城市租赁市场影响最大,对商品房住宅市场也能起到缓解供需的作用。他预计,未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。
    此外,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,这传达的信息是政府不再是住宅用地的唯一供应者,村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅。
    也就是意味着,农民的土地可以由村集体股份合作公司建成房子用来出租,但不能卖。值得注意的是,住宅并不代表是商品房。张大伟认为,商品房供地依然只有国有用地这一条道路。能够用于买卖的,依然是国有用地的商品房,而不是村集体土地。
    2017年8月,国土部就发过文件,要鼓励集体用地建设租赁房,这有利于提高建设用地紧张的一二线城市,加快租赁房源供应的可能性,对城中村也是个利好,可以经过改造出租。
    探索宅基地"三权分置"
    姜大明还表示,中国将探索宅基地所有权、资格权、使用权"三权分置",落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。
在适度放活宅基地使用权上,姜大明强调了城里人到农村买宅基地的这个口子还是不放开,适度放活也并不意味着宅基地自由买卖,否则无法规避城里人不去农村买宅基地。

    有业内人士认为,也有可能会学习重庆模式,让宅基地有退出渠道,就是如果你愿意去城里,那政府直接购买你的宅基地,相应的在城里给你一套房。
    针对宅基地的所有权和资格权,严跃进认为,这是需要坚持的基本原则和加以保障的内容,而对于宅基地使用权的放活,他表示,不排除会出现部分宅基地改为租赁住房的做法,其后续形成的租赁房源依然是集体建设用地的范畴。
    而在楼建波看来,盘活宅基地使用权的意义或仅限于通过价值最大化来给农民增加收益,比如之前农民住宅的宅基地,现在也可建设民宿从事经营性活动等。

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